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影响写字楼租赁的具体因素分析

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       写字楼是城市第三产业的重要载体,写字楼经济是城市经济的重要组成部分,随着中国城市的发展与产业结构的升级,写字楼经济所占的比重将越来越大,写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。中国写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。

 

1. 地理位置

       写字楼租赁的时候首先考虑的就是地理位置,设定公司办公区域,所在商圈,不同的商圈适合不同行业、类型的企业办公。写字楼租赁较单一,多集中在核心区域。

 

2. 合理的业态布局

       对于实力雄厚的写字楼项目,在业态规划上可以采取全方位、整体式设计,将大体量的写字楼、公寓、商业,以及相关配套设施如饭店、会议、娱乐、健身场所集合在同一区域内,实现一站式服务,让客户随时可以享受到商务活动的便捷性和舒适性。对于规模有限的写字楼而言,借势发展不失为有效策略,充分利用周边成熟的商务配套资源,使得内外部环境产生“合力作用”。

 

3. 办公环境与硬件设施

       虽然是办公,很多人还是很在意朝向、层高、公摊、承重等问题,所以要尽可能地人性化、实用。另外,为将来预留出足够的可改造空间,避免若干年后,因楼内设施老化导致客户大面积流失,租金出现下滑。

 

4. 租户构成

       租户构成正在逐渐受到写字楼租赁业重视的一个因素。通常高端写字楼会有一套严格的挑选客户标准,首先优质客户可以提升办公楼整体品质和知名度,而且一些知名大公司的入住能明显降低经营和招商成本,少数几家大客户就能解决超过30%的租赁问题;其次,优质客户对租金上涨并不敏感,同时考虑到装修投入成本、搬迁成本等因素,很少会轻易选择退租或搬迁。


5. 物业管理

       一些国际知名物业公司的管理模式值得借鉴,高力国际、戴德梁行等国外知名物业公司都非常注重从细节入手,在他们看来,细节经常能够体现整个物业的品质和形象。物业管理团队为写字楼项目提供专业的物业管理服务,除可以更加有效保障健康的办公环境空间外,更可以进一步提升写字楼项目的国际化形象、从而赢得知名企业客户之青睐;对于提升写字楼项目的租金水平,树立地标性商业地产形象起到促进作用。优质的物业管理是实现写字楼可持续性发展的保障,是写字楼价值提升的核心动力,只有通过优质的物业管理服务方能进一步提升写字楼产品出租率、确保稳定并持续增长的租金标准。

 

6. 产权因素

       单一产权大体量写字楼前期规划良好,对于租金及办公品质都有一定保障。如果从写字楼本身来看,这个问题跟写字楼的产权属性紧密相关。对于单一产权的写字楼来说,由于前期在运营、招商等方面做过详细规划,所以后期的办公品质等各方面要好很多。产权单一,没有小业主,价格统一,没有太大的落差,对于租金水平具有一定的保障。

润友商业

2020年5月18日 17:00

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