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办公室租赁时需要注意一些什么?

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       公司要办公开展业务,首先要有自己的办公室。

  获得办公室的途径无外乎两种,一种是租赁,一种是自持。租赁很好理解,办公室的产权属于业主,我们租赁的是使用权;而关于自持就是办公室的产权属于自己所在的公司,而自持的方式又可以分为购置现有的物业,包括购置即将完工的物业。

  当然随着经济的发展及企业需求的多样性,市场上也有定制开发的物业提供给未来的业主,即公司在开发商在建设前期就与其约谈好未来办公室的各项要求,由开发商代建,待到楼宇竣工,甚至是完成内部精装修后,再移交给业主方。而这种定制化完成的办公室,在实用性、功能性等方面更切合企业需求,是当前很多大企业获得办公场地的主流方式。

  而对于大多数公司以租赁方式获得办公室,我们今天聊聊和租赁办公室有关的业主和二房东,以及和他们签订租赁合同的一些注意事项。

  关于业主,也就是物业的产权方。我们租赁办公室很多情况下是和业主直接签订租赁合同。而业主也有大业主和小业主之分,在写字楼领域,独立持有整栋写字楼的往往我们成为大业主,大业主通常是以公司形式出现的;而部分写字楼建成后,也有拆分出售的情况,而这种购置写字楼的业主,我们会称为小业主。而签订租赁合同在同等条件下,和大业主签更保险一些。大业主往往会长期持有物业,以租赁形式获取经营利润。

  小业主往往是以投资的形式购置物业,目的基本上是以租赁方式获取利润,回收成本,或等待物业升值后出售,获取销售差价。考虑到小业主往往因自身资金实力有限,尽管在签订租赁合同时,和法律保护上,是可以带租约出售房产的,但我们不鼓励和小业主签订租赁合同。

  而关于二房东,主要是由于一些业主对于打理自己的房产缺乏专业团队或由于其他一些因素,将自己持有的物业交给运营方去租赁,而运营方就是我们通常所说的二房东。二房东通常以低于市场租金水准较低的价格整体获得物业的租赁权,通常会在十年以上或更长时间。之后对物业进行分隔、装修,而随着联合办公的兴起,一部分二房东也做起与联合办公相同的生意,直接布置好现成的办公场所,企业可以随时拎包入住。

  对于从二房东手里租赁办公室,大家还是要详细考察二房东的市场口碑如何。在法律方面,必须要看到业主授权二房东从事租赁行为的合同或授权委托书。而在签订合同时,最好是签订三方合同。若进行装修,要提供业主的证明,这些都需要和二房东在签订合同中做明确的约定。

  在签订合同前,有些事情是必须要了解清楚的,并约定在租赁合同里。首先是产权证明,即产权证,在上面我们可以明确看到产权人和物业的建筑面积等必须的信息。其二是要了解物业是否被抵押了,检查下产权证的原件,因为抵押往往会将产权证的原件交给抵押方,如果看到了产权证原件,你就可以放一半的心了。

  在签署的租赁合同中,也必须将物业抵押后,对现有租赁方的影响写进条款中。三是要了解下建筑面积,房产证上载明的通常为“建筑面积”=“套内建筑面积”+“分摊的共有面积”。

  如果公司有一定的规模,我们建议通过房产中介或专业平台机构来获取租赁办公室的资源。业主在出租办公室时的酬金是由业主方付给中介机构的,而不会是企业增加成本。对于一些大业主,即使你不经过中介直接从业主手中租赁物业,业主也不会将剩下的佣金费用补贴到你的租赁成本里。

  而通过好的中介去完成租赁,首先他们更了解整个市场、商圈及目标楼宇的租赁价格,知道业主的报价是否合理;其次由于其能够掌握更多的客户而带给业主的利益,也能够拿到更具优势的价格,从而促成交易;最后还是由于其专业性,在双方最终的合同签署过程中,对双方的争议条款能够给出公平及专业的意见。

  当然,最终的合同还要经过公司财务、法务等部门从各自的专业角度给出最终意见。

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2019年12月23日 10:11

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